Après un premier échange (téléphonique ou face à face), nous réalisons ensemble un diagnostic, sorte de bilan de vos attentes et contraintes (type de bien, budget, structure juridique, délais, zone géographique, rendement espéré…) que nous croisons avec les réalités du marché (rendement possible, travaux éventuels, localisation…). 3 projets « fictifs » vous seront adressés pour mieux comprendre ce qui vous attire et ce qui vous rebute. Cette étape permet de déceler des éléments qui pourraient être des freins inconscients à l’aboutissement de votre projet. Elle est primordiale et nous permet, d’une part, de mieux cibler les recherches, mais aussi, de gagner du temps.

Une fois le diagnostic établi, nous formalisons sur papier l’ensemble des éléments qui permettront d’enclencher la phase de recherche. Le mandat a une validité de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction et n’engage aucun frais de votre part. Le mandat de recherche (ou mandat de chasse) reprend, en détails, les points suivants :

• Les parties prenantes au contrat (le client appelé « mandant » et le chasseur appelé « mandataire »)
• Le type de mandat (simple ou exclusif). Nous ne proposons que des mandats exclusifs.
• La description du bien recherché (critères déterminés lors du diagnostic : budget, type de bien, localisation, contraintes…)
• La durée du mandat (par défaut, 3 mois avec tacite reconduction d‘un mois renouvelable)
• Les conditions du mandat (niveau de pouvoirs, contraintes…)
• Les frais de recherche immobilière (ou commission de chasse) : Aucun frais n’est dû* au chasseur avant l’aboutissement du projet, autrement dit, tant que vous n’êtes pas propriétaire de votre bien immobilier. Il nous faut donc trouver le bien, signer un compromis, trouver un financement…C’est seulement à l’étape de la signature de l’acte authentique chez le notaire que le transfert de propriété se fait et que les frais sont acquis pour le chasseur immobilier. Ces frais peuvent-être inclus dans le financement bancaire.

*Exception : frais d’avocat en cas de participation à une vente aux enchères.

Nous utilisons tous les canaux de recherche à notre disposition : Internet, agences immobilières, avocats, notaires, mais aussi particuliers. Nous nous appuyons enfin sur notre réseau local qui nous permet d’appréhender des biens « hors marché ». Chaque proposition est décortiquée :

• Le prix d’acquisition: Est-il cohérent avec les prix du marché ? Peut-on exploiter une surface complémentaire ? Existe-t-il une marge de manœuvre sur le prix ? Y-a-t-il des vices cachés ? Quel pourrait-être le montant des travaux ?
• Les aspects juridiques et fiscaux : Pour les investissements locatifs, toute proposition qui retiendra notre attention sera retravaillée à l’appui du cadre juridique qui nous semblera le plus pertinent (acquisition en direct, acquisition via une SARL de famille, une SCI à l’IR ou à l’IS) et qui, bien entendu, conditionne le cadre fiscal, donc le rendement global de l’opération !
• Le rendement : Nous raisonnons en rendement brut mais aussi en rendement « net net » (net de charges et net de fiscalité). C’est le recul que nous prenons sur l’ensemble de la proposition qui nous permet d’optimiser le rendement global de l’opération et de calculer le cash flow qui en découle. Ce dernier peut être négatif ; on parle alors c’est à dire « d’effort d’épargne » nécessaire chaque mois pour couvrir les charges diverses. Le cash flow peut-être aussi positif ; nous sommes alors sur un gain mensuel positif.

Un compte-rendu de visite détaillé vous est adressé uniquement sur les biens qui remplissent vos critères (et éventuellement sur des projets qui nous paraissent avoir du potentiel). Ce compte-rendu reprend, entres autres :

• Un descriptif complet du bien (Localisation du bien, type de bien, surface, photos, prix et frais divers, loyers potentiels pour les biens locatifs, montant des travaux éventuels…)
• Une simulation de la rentabilité de l’opération (rendement brut, rendement net de charges et d’impôt selon le montage juridique retenu).

Le compte-rendu est adressé au plus tard le lendemain de la visite. Le marché immobilier bouge vite, la réactivité est donc essentielle.

Si un projet retient votre attention, nous signerons le compromis via la technologie « docusign », qui rend possible la signature électronique sur des documents juridiques. Le compromis vous permet de réserver le bien à votre attention. De plus, il vous protège :

• Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de signature de ce compromis, si vous changez d’avis, et ce, sans entraîner ni frais quelconque, ni pénalités.
• Il est possible -et même recommandé- de prévoir des clauses annulant votre engagement en cas de refus de crédit, par exemple.

Vous pouvez simplement interrogé votre propre banque pour la demande de financement. Si vous le souhaitez, nous pouvons aussi vous accompagner sur cette étape. Nous nous chargeons de trouver l’offre de crédit la plus pertinente (niveau de taux, niveau de garantie, contreparties…) et vous aidons sur toute la partie administratives (constitution du dossier de crédit, mise en forme de vos statuts juridiques…).

A l’issue de cet investissement, vous percevrez des revenus locatifs (BIC, revenus fonciers…). Or, il n’est pas toujours évident de se retrouver dans la jungle fiscale française. Ceci est d’autant plus vrai pour les expatriés. Afin de « boucler la boucle », et après vous avoir accompagné sur les 10 étapes précédentes, quoi de plus naturel que de vous proposer nos services en vous proposant de vérifier votre déclaration au titre de l’impôt sur le revenu ?

Charleos, un interlocuteur unique et pérenne pour l’ensemble de vos  projets immobiliers, avant, pendant mais aussi après…